應注意交易標的內容與狀況 以免蒙受重大的財產損害
文/華奕超
台灣不動產價值飆漲，是我們近期最熱門的話題。電玩遊戲大富翁四中阿土伯的名言「樓仔厝起歸排！」大家都記憶猶新，也表現出台灣人對不動產議題的熱衷與關注。
現今買房，基本一坪數十萬動輒上百萬者，所在多有，不動產的「坪數」多寡，對買賣雙方而言至關重要。我們就不動產坪數的依據，都是以地政機關核發的權狀內容為準。
然而，地政機關測量時因儀器或人員疏失等因素，偶有發生測量數據有誤，致權狀上登載面積發生錯誤情況，如此一來，對所有權人及交易當事人而言，勢必會造成巨大的權益影響。以下，即以該案例所示情況為例，來說明不動產權狀面積登記錯誤的救濟問題。
案例事實分享
甲於二○一六年間，以每坪七十萬元向乙購買了建物登記面積三十坪、總價二一○○萬元的A屋。迄至二○二一年甲要再以每坪一百萬元價格轉售予丙時，經地政機關重新測量後發現，地政機關原先測量有誤，A屋的實際面積僅有二十八坪，則就該短少的兩坪損失，甲該如何救濟求償？
然而我國不動產採房地分離原則，而不動產的權利內容皆以權狀、登記謄本所記載的內容為準。即房屋與其所坐落的土地，各自獨立，未必均須歸於同一人所有。因此，實務上時常發生房屋、土地分屬不同人時，就該無權占有部分，即生是否拆屋還地的爭執。
又因我國現今住宅多採集合住宅方式興建，同一大樓時常存在數十至數百戶的區分所有權人，而該大樓所坐落土地，亦往往非僅一筆，而呈諸多共有人共有房屋及所坐落土地的狀況，如此一來，該不動產權利關係勢必更趨複雜。
我們就不動產的權利內容，皆是以權狀、登記謄本所登載的內容為據。就登記謄本不論是土地抑或建物都會將資料分為三個部別，分別為標示部、所有權部、他項權利部等。其中建物登記謄本標示部則載有建物門牌號、建物坐落、各樓層面積及總面積、附屬建物之有無、建物主要建材、建物主要用途、建物建築完成日期等。如果建物是二○○○年以後建築完成，則於其他登記事項欄會有「建築基地地段地號」之記載，將此「建築基地地段地號」之內容與「建物坐落」互相核對，多出的地號則可能是該建物的法定空地。另外，亦可於「其他登記事項」欄查到該建物使用執照號碼。
登載錯誤時的救濟求償問題
承此，如同本案例事實，甲於二○二一年要再度出售A屋時，始經地政機關測量確認A屋實際面積較其原先購買短少兩坪之情事，則其該如何求償救濟，分述如下：
一、針對前屋主乙部分
就面積短少部分，雖是因地政機關測量錯誤，導致原屋主乙當時以A屋原登記面積三十坪進行出售，此部分錯誤固非可責於原屋主乙。然而，物之出賣人對於買受人，不論可否歸責，均應擔保買賣標的物移轉無存在減少或滅失效用的瑕疵（民法第354條第1項）。而建物面積大小直接影響建物價額高低，買賣標的建物如有面積不足情事，顯屬買賣標的物欠缺契約所約定或通常應有價值之瑕疵。縱使甲購買A屋後，A屋價值有持續飆漲，或甲有不斷對A屋進行利用而獲取利益，均無礙甲當時購買A屋時，A屋確存有面積短少的瑕疵存在。即便此面積登記錯誤與原屋主乙無涉，乙仍應就此瑕疵，對甲負賠償責任。
二、針對地政機關部分
公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任（國家賠償法第2條第2項）。且土地法第68條亦規定：因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。而土地法上開規定意旨是在貫徹土地登記之公示性及公信力，使土地權利人不因地政機關就土地登記的錯誤、遺漏或虛偽而受損害，以兼顧交易安全及權利人之權利保障。則甲就A屋發生權狀面積登載錯誤情事，即得依上開規定對地政機關進行求償。由此可知，就A屋因地政機關測量錯誤，導致A屋權狀登載面積前後發生短少兩坪的問題，甲可同時對前屋主乙及地政機關訴請求償，以彌補其因此所受之損失。
三、前開救濟求償存在的疑問與盲點
承上，甲雖可同時對前屋主乙及地政機關訴請求償，以彌補其因此所受的損失。但甲所受的損失究應如何計算，恐是下一個需要探討的問題。例如：甲於二○一六年當時是以每坪七十萬元的價格購入A屋，迄至二○二一年時，則要以一百萬元的價格售出，則甲因登記錯誤所短少的兩坪損失，究應以每坪七十萬元或一百萬元來計算？
一般而言，我們在計算損失時，應是以甲於二○一六年購入A屋之時，其因短少兩坪所受的客觀權益損害作為損失的計算依據。至二○二一年時A屋再行出售時，其市場價值不論是漲到每坪一百萬元，抑或跌到每坪五十萬元，均不影響二○一六年交易當時，該客觀權益損害的評估判斷。此外，我們一般交易所認知的每「坪」七十萬元，往往都存在一個盲點，即我們所稱的每「坪」七十萬元，實際並非單指建物部分，尚涵蓋其所坐落的土地，則A屋的建物面積登載固有短少兩坪之錯誤；然而，房屋所坐落之土地面積則無任何登載錯誤之有，則此瑕疵損害既僅存在於房屋，而未含土地，從而我們在計算損害時，自不得逕以每坪七十萬元作為甲所受損害的計算依據。
綜此，每次之不動產交易對我們一般人而言，至關重要，但交易當事人時常因對不動產之瞭解相對有限下，有時不知不覺中即會無端受到損害。因此，希望藉由此案例的說明，提醒不動產交易當事人，應多注意自身交易的標的內容與狀況，以免自身蒙受重大的財產損害。
